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Gastos de Formalización Hipoteca

¿CÓMO PUEDO RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA?

Artículo escrito por Pedro Albares, abogado director de Albares Abogados

Algunas entidades financieras, entre ellas el BBVA y el Banco Popular, cargaban a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de sus hipotecas. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de Diciembre, declaró abusivas las cláusulas de dichos bancos, porque deberían haber asumido las entidades financieras, al menos una parte de los gastos de formalización de hipotecas, al ser éstas las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

En la referida Sentencia, el Tribunal Supremo, declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Dicha cláusula, que se encuentra redactada en la mayoría de los contratos de préstamo hipotecario o de forma muy similar y que serán también nulas, siempre y cuando lo reclame el consumidor, dice lo siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

Por todo lo anterior, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la formalización del contrato hipotecario, sean de la entidad bancaria que sean, serán nulas, al haber quedado fijado de forma genérica y no especificar en el contrato de préstamo los gastos, comisiones y tributos, aunque dicha cláusula gramaticalmente, se encuentra redactada de diferente manera, siendo requisito necesario, que el usuario bancario inste la pertinente reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco, y si ésta vía extrajudicial no llegara a ningún sitio, proceda a demandar a la entidad financiera ante los Juzgados.

La forma de actuar si el contrato de préstamo hipotecario contiene dicha cláusula abusiva, sería en primer lugar, la de acudir al Servicio de Atención al Cliente del Banco, y si transcurridos dos meses desde dicha reclamación, hayan contestado o no, en caso claro está, de que sea una respuesta negativa, se deberá de poner en manos de Abogados especialistas en Derecho Bancario, para poder interponer la pertinente demanda ante el Juzgado correspondiente, pudiendo ser el domicilio del prestatario o consumidor, o el domicilio social de la Entidad Bancaria, de forma indistinta.

En la demanda que se formulará ante el Juzgado, se solicitará la nulidad de la cláusula abusiva, y el reembolso de los gastos abonados como consecuencia de dicha estipulación, los cuales siempre deberán de ir debidamente probados con las facturas correspondientes. Dado el procedimiento en el que nos encontramos, siempre será preceptiva para poder interponer la demanda, la intervención de Abogado y Procurador.
Los gastos, tributos y comisiones que se pueden reclamar, correspondientes a la formalización de la hipoteca, son los siguientes:

  1. Facturas de Notaría
  2. Facturas del Registro de la Propiedad
  3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  4. Facturas de Gestoría, si fue la encargada de realizar las gestiones e impuesta por el banco

No se puede generalizar en todos los casos, pero estos gastos indebidamente cobrados por las Entidades Bancarias, vendrían a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.

Por último, y no menos importante, es el plazo que tiene el prestatario o deudor hipotecario, para solicitar la nulidad de la cláusula y, poder así, reclamar el reembolso de las cantidades pagadas, que sería de 4 años para las hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es decir, cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, y por tanto, finalizará el 24 de Diciembre de 2019. En este sentido, y siendo ésta la línea indicada por muchos compañeros, especialistas en Derecho Bancario, para este despacho de abogados y para el Letrado que suscribe, no debe existir ningún plazo límite ni prescripción alguna, para poder reclamar a los bancos, al considerarse la cláusula como abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho.

Por otro lado, y para aquéllas hipotecas que hayan sido totalmente sufragadas, se podrá instar a la reclamación, si su abono total se realizó dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.


Sobre Albares Abogados Valencia y ManisesNovato/a

Albares Abogados, es una firma fundada en 2012, con la ilusión, trabajo, mérito, y dedicación del letrado director Pedro Albares Castejón, después de pasar por varios despachos de renombre, sumándose a su iniciativa, el respaldo de la experiencia, de relevantes juristas con varias décadas en la práctica diaria de la abogacía, y la juventud, con excelente preparación jurídica, de otros profesionales que colaboraron en su creación. Este despacho de abogados generalista, ofrece asesoramiento legal y práctica jurídica, a personas físicas y a empresas, en los ámbitos del derecho civil, matrimonial, penal, bancario, laboral y mercantil. Las señas de identidad de este despacho de abogados en Valencia, son la humildad, el trato directo y cercano de todos los profesionales con nuestros clientes, el trabajo diario y la perseverancia, junto con la seriedad y compromiso necesarios, para ofrecer la mejor defensa posible en todos los asuntos encomendados, con la máxima responsabilidad. Albares Abogados, con despacho central en la Ciudad de Manises, y con atención al público también en Valencia capital, ampliando sus servicios a nivel Nacional, ofrece asesoramiento legal y práctica jurídica en Madrid, y en las áreas de Barcelona y Sabadell, con la colaboración de compañeros especialistas en las diferentes ramas del derecho. El letrado director de Albares Abogados Valencia y Manises, a la vez que lo dirige, colabora como Profesor con el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid en estudios académicos y obras prácticas, para la enseñanza de la Abogacía en Universidades. Además, Albares Abogados, colabora con distintas empresas, para diversas actuaciones bancarias. La defensa comprometida de los derechos e intereses de nuestros clientes, junto con el trabajo y el respeto a las normas establecidas, la preparación necesaria y el estudio continúo de nuestra normativa y jurisprudencia, nos lleva a la excelencia profesional, destacando como despacho de referencia en Valencia, como así han reconocido prestigiosos Organismos e Instituciones de ámbito Nacional e Internacional, premiando así, la gran labor y dedicación de los profesionales de este despacho.

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